以房养老，其实是一种新型的商业养老保险，结合了住房反向抵押和终身年金保险两种业务的特点。简单来说，就是达到60岁以上的老年人把房子抵押给保险公司，每月可以领取一笔养老金，同时房子还能继续住。但是，在投保人离开这个世界之后，房子将会归保险公司去处置。处置所得的收益优先用于偿付养老金的本息，不足的部分由保险公司承担，剩余部分归还子女等继承人。

　　独居老人以房养老 生活宽裕心欢爽

　　70岁的陈方英住在松柏附近一幢老房子。屋子在5楼，面积不到32平方米，楼龄近30年。平时她几乎佝偻着背，一步一步攀上5楼，到了家门口，早已气喘吁吁。

　　陈方英做“以房养老”反向抵押已经两年。她30多岁离婚后一直单身，没有子女，“上山下乡”回厦门后，在厦门一家编织厂找到一份工作。上世纪80年代正逢改革开放春风，陈方英辞职“下海”，做服装买卖。

　　上世纪90年代，陈方英花了16万余元，买下了这套住房。因为早离开单位，陈方英只能自行购买社保、医保。2000年左右，她一次性补缴了4万多元社保，开始每个月有养老金领。“当时补缴的社保，就是按最低的那一档缴的，因此每个月能领的养老金也是最低的。”陈方英说。

　　随着年龄增长，长年独居的陈方英越来越担忧养老。她的亲戚多在香港和福州，虽然年轻时攒下一点积蓄，但那些钱都防着以后生病。每个月2000元多一点的退休金，让她的生活变得非常拮据。

　　陈方英当时迫切希望手头宽裕一点。她曾准备将房子卖了再租房住，但发现行不通，很多房东也不愿意租她那么大年龄的人，怕她有个三长两短，“弄脏”了房子。

　　于是，陈方英想“以房养老”，在报纸上看到消息，她就让自己闰蜜的儿子帮忙在网上查保险公司地址，之后她去了解情况。当时保险公司告诉她，把房产抵押后，还可以继续住，也可以把房子租出去，每个月还能收到养老金，直到百年归老，无论领的养老金是不是超过了房子价值，生前不用偿还保险公司一分钱。去世后，房子就会被拿去拍卖，如果总价超过了她领的养老金和利息，继承人还能拿走剩余部分，如果没超过，继承人也不用出钱。

　　但陈方英的朋友都劝她不要做，给她分析说：“房子抵押出去虽然每个月都有养老金，要再想收回来，必须要把保险公司的本金和利息都还上，他们收的利息是以年复利计算的，到时候利息不是小数目，照这样，还不如把房子卖掉划算。”

　　几次三番，陈方英游移不定，直到一场大病，让她卧床不起。陈方英当时躺在床上联系了香港、福州等地的亲戚，每个人都向她表示了慰问，但要实际照顾她，却没人做到。最后还是闺蜜及其儿子照顾了她。由此，陈方英下定决心办“以房养老”。

　　如今，陈方英的退休金涨到2700元，加上保险公司给的1800元，经济上宽裕很多。陈方英一度纠结于“我要活到100岁才够本”的问题，如今她挥了挥手：“我已经70岁，想那么多干吗？至少现在，每一天生活质量提高，活得比以前开心了。”现在有钱可以在省内旅游。陈方英说，未来等她身体更差，就考虑住进养老院，将自己的房屋出租，“这样一个月，又能增加2000元租金，加上原来两笔费用，住养老院应该够了。”

　　希望手头更宽裕，老夫妻选择以房养老

　　不少老人是这样一种生活状态：一辈子积蓄不多，退休金有限，要是身体不好的还要负担不少医药费。老了，日子还得精打细算。世界那么大常想去看看，或者日常请个保姆照顾起居，没有额外的资金支持，都是可望而不可及的。

　　他们最值钱的财富，便是他们住的那套房子。因为要自住，房价涨得再高，与他们都没有太大关系。房子卖了，确实能立马得到一大笔钱，但租房或者去养老院，他们又觉得心里不踏实。所以，他们只能选择住着几百万的房子，过着比较差的生活，等着死后留给子女继承，没有子女的只能留给亲属。可家住思明区的梁景明和李欢琴却并不是这样的生活状态，他们只是希望让晚年生活过得更好。

　　梁景明与李欢琴都是机关的退休员工，梁景明82岁，李欢琴81岁，两人是上世纪50年代的大学生。梁景明是三明人，李欢琴是安徽人，两人在厦门上大学时是同班同学，毕业后，都被分配到厦门同一机关单位工作，梁景明26岁时，两人结为了夫妻。

　　老两口的退休工资都很高，在思明区厦禾路附近有一套100平方米的住房，楼龄差不多30年。

　　由于唯一的女儿已经外嫁到了澳大利亚，房屋对于老夫妻并不十分重要，“对于未来的生活，我们希望手头上能更宽裕一点，以备不时之需，女儿、女婿在国外有房产有公司，收入非常好，对我们这套房子看得也不重，因此听说我们有以房养老的想法后，非常支持。”

　　“我们拿养老金已经快两年了，每个月有18000多元的收入。因为有了这笔收入，这几年我们也去过韩国、印尼、北欧等国家旅游。”梁景明说，他们的房子评估价格约400万元，“我们当时办手续时，整个工序都非常严谨，不仅女儿、女婿要到场，他们还全程拍照、录音。”

　　梁景明说，老伴常年患有糖尿病，因此他想帮老伴多买一点保健品，让老伴有更好的生活质量。

　　家住市区的刘玉娟与陈龙海夫妻选择以房养老，也与梁景明夫妻的想法一样：希望晚年生活手头宽裕一点。刘玉娟有一套单位分的80平米的房子，价值400余万元。老夫妻俩本有一个儿子，后遭车祸身亡，夫妻俩成了失独老人。

　　夫妻俩从一家事业单位退休，现在每个月退休金合计有近10000元。虽说足够生活，但夫妻俩喜欢旅游，希望自己的晚年生活过得更丰富一点，经济上就显得不够宽裕。

　　在得知一款老年人住房反向抵押养老保险产品后，老夫妻俩觉得自己百年之后，房产留着也没用，不如套现提前消费，让晚年生活过得宽裕一些。于是她和保险公司签订合同，将自己的这套房子抵押给保险公司。保险公司每月给林老太太15000余元的保险金，直至她去世。

　　除了每月有一笔钱可以改善生活之外，让刘玉娟夫妻俩更踏实的是，房子虽说抵押了，但她依然可以住着。如果她愿意，甚至可以再出租，吃租金。今后房价涨了，保险公司不会分享增值收益，房价跌了，风险由保险公司去承担。

　　按照保险合同约定，刘玉娟夫妻在世时还可以随时赎回房子，其去世后，指定的继承人也有权赎回。夫妻俩无儿无女，指定的继承人是自己好朋友的孩子。老夫妻俩很高兴，如今既住着自己的房子，每月还有一大笔钱，夫妻俩三天两头就出去旅游，晚年生活过得丰富多彩。

　　以房养老，养老不离家

　　另一位选择以房养老的吴安宁老人，他的情况却与别人不一样，他不但儿女都在身边，他对以房养老政策更是赞偿有加。

　　老人精神矍铄，对于自己的老年生活也早有规划。“我有两个儿子，他们在厦门都各自有房子，2010年老伴去世后，我成为独居老人。虽然儿子媳妇很孝顺，常来看我，但他们有自己的生活，不可能24小时陪着我。”

　　虽然这些年的养老金不断上涨，目前每月到手不到3600元，这些钱解决温饱没问题，但要谈享受就捉襟见肘了。

　　对于保险版的“以房养老”政策，吴安宁老人点了大大的赞，认为这是雪中送炭。“我现在住的老房子，是以前单位上世纪80年代分的职工福利房，52平方米，结构很好，有二个房间。两个儿子也都表明不要我的房子，所以我不如把房子盘活起来，反向抵押给保险公司，然后每月领到5000多块。这样一来，可以很好地改善晚年生活。”吴安宁老人表示，自己还想出去旅游，看看祖国的大好河山。等以后走不动了，就花钱雇个人到家里照顾，一旦有事，可以及时通知儿子们。

　　有人曾提议可以把房子出租或是卖了，拿着这笔钱去养老院养老。对此，他摇头，之所以看中这个政策，最大的好处就是不离家。“住在家里，环境熟悉，心里安定。”

　　“以房养老”为何遭冷遇

　　以房养老是利用老年住户生存余命和住房寿命周期的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是老人身故后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现，实现价值上的流动，为老年人在晚年建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。即将老年人的“死房子”变成了“活钱”，满足老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”两大养老需求。

　　以目前中国人口结构和社会状态来看，这样新颖的养老方式，还是挺有推广价值的，是一种解决养老的新方法，但在实际推广中，却并没有我们想象的那样容易被人接受。

　　我们先来说一说以房养老的优点，截至2017年年底，中国60岁以上老年人口逾2.4亿，占全国总人口的17.3%，从数据上看，中国已经开始步入老年社会，而独生子女这一代也即将要面临421的家庭模式（即夫妻双方，双方父母，一个孩子），养老难的问题逐渐浮出水面。还有一个问题值得关注，那就是房产问题，这一代独生子女成家以后，一般都会拥有3套住房（即双方父母各一套，夫妻双方一套），但俗话讲物以稀为贵，在未来的日子，一个家庭持有多套闲置房产，房产的保值也会成疑问。而以房养老创新的同时解决了这两个问题，老人可以用自己的房产，为自己养老，这样的方法对于有住房，但没有子女或者子女不尽赡养义务的老人来说，以房养老很容易的解决他们的养老问题，让他们的老年生活得到保障，保护了弱势群体，同时也解决了421家庭模式下子女的赡养压力，提升了老年人的生活品质，盘活了房产市场的利用价值，也有利于社会的稳定。

　　而自2014年住房反向抵押养老保险（即以房养老）在个别城市试点以来，这种模式好像并没有被社会普遍接受，仅百余户参与，而且试点四年来，新闻也偶尔爆出老人遭遇以房养老的骗局，失去了自己的房产。论以房养老的缺点，主要还是在于老人的房产，大部分情况都是倾尽一辈子的财产才购得一套房产，房子在中国家庭中还是占有很大分量，要把房产未来的处分权交到别人手里，从老百姓观念上看还是没有办法轻易接受的，更多老人还是相信“养儿防老”这个观念，而且老了还有退休金、养老金，所以以房养老这种养老方式的补充还不是大部分老人的首选，或者说根本就没有进入选择内。除了思想观念上的问题，还有利益的问题，试想一下，如果以房养老这项养老保险业务对于购买者来说非常合适，那么就不求卖不出去了，老百姓都会自己算一算账，自己把几百万的房产交到别人手里，在自己60岁以后，活到多少岁才能把房产的钱全部收回来，如果回报不如预期，那么自然不会选择这样的养老方式。

　　政府和市场共同呵护，让更多老年人受益

　　“以房养老”为老年人提供了新的养老解决方案，满足了老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心需求。有关专家认为，尽管“以房养老”保险在较长时间内会是一个小众产品，但它还是有市场的，空巢家庭等需要这样的产品，因此需要政府和市场共同呵护。

　　业内人士表示，“以房养老”保险涉及房地产、金融、财税等领域，除传统保险业务需要应对的长寿风险和利率风险外，还增加了房地产市场波动风险、房产处置风险、法律风险等，特别是当前相关法律法规尚不健全，业务流程管理和风险管控难度较大，税收方面也缺少政策扶持。

　　银保监会有关部门负责人说，将认真总结试点经验，加强与相关部委的沟通协调，推动完善配套政策，探索业务经营规律，逐步建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场，鼓励更多保险公司参与，扩大和优化保险产品供给，让更多老年人受益。

　　专家建议，保险公司应完善养老产业链布局，探索通过引入长期护理保险与“以房养老”保险产品有效融合、发展康复医疗等，为老年人提供更全面、多层次的养老服务。